Sanierungsplan für Kaufstadt gesucht

Rene Benko

Nun ist es raus: In der tiefsten Corona-Krise werden Kaufhof und Karstadt geschlachtet. René Benko heißt der Mann am Zerlegetisch der Galeria-Karstadt-Kaufhof (GKK), Chef der österreichischen SIGNA Gruppe. Was da unter die Kreissäge kommt wird viel Blut kosten. 

Das KaDeWe in Berlin, das Alsterhaus in Hamburg, das Chrysler Building in New York: Der Investor und Multimilliardär René Benko stieg mit seinem SIGNA-Konzern in den vergangenen Jahren zu einem Immobilien-Tycoon Europas auf. Ohne Abitur und Studium knüpfte der Innsbrucker zudem ein dichtes Netz aus Handelsunternehmen (Galeria Kaufhof, Karstadt), Möbelketten (Kika/Leiner) und Medienbeteiligungen (“Kronen Zeitung”, “Kurier”). Seit der Corona-Krise gestaltet er mit seinen Konzepten und Kapital die Einkaufswelt nach der Corona-Krise. Ist die Schließung von 62 GKK-Warenhäusern erst der Anfang vom Ende?

Zu Beginn der Corona-Krise im März 2020 gab sich René Benko noch optimistisch: „Es ist ein gutes Gefühl, wenn man traditionelle Unternehmen auffängt“, verkündete der Eigentümer Galeria Karstadt Kaufhof – kurz GKK genannt. Doch bereits im April suchte der fusionierte Warenhaus-Gigant Zuflucht bei einem Schutzschirmverfahren in Eigenverwaltung, da das Poker um einen KfW-Kredit von 700 Millionen Euro nicht gelang. Die Pandemie und damit der Konsumstau tat ein Übriges, um die seit Jahrzehnten um eine Neuausrichtung ringenden Warenhäuser vollends ins Wanken zu bringen. Im Juni wurde schließlich Tacheles geredet: 62 der 172 Filialen schließen und 20 der 55 Sporthäuser „Karstadt Sports“ dazu. Tausende Arbeitsplätze werden gestrichen. Den Mitarbeitern bleibt nur die Wahl zwischen einer noch auszuhandelnden Abfindung oder die zeitlich befristete Übernahme in einer Transfergesellschaft, so wie einst die Telekom ihre überzähligen Manager in die Beschäftigungstochter VIVENTO abschob.

Bekanntlich wird die Treppe ja von oben gefegt. Auch der mit Vorschusslorbeeren umkränzte GKK-Boss Stephan Fanderl nahm seinen Hut. Dem ausgewiesenen Einzelhandelsspezi folgt der jetzige Finanzvorstand und Arbeitsdirektor Miguel Müllenbach, damit liegt die operative Gesamtverantwortung des anstehenden personellen Shakeouts nun in seiner kompetenten Hand. Das Sagen beim letzten Dinosaurier im Handel haben ohnehin der Sachverwalter im Schutzschirmverfahren Frank Kebekus und der Bevollmächtigte Arndt Geiwitz. Mit der Zukunft von GKK und den dazu zählenden Grundstücken in den besten Lagen in der Republik sinniert derweil der Mann im Hintergrund: René Benko. Dazu zieht er sich gern per Privatjet auf seine im Mittelmeer dümpelnden Yacht zurück und lädt zum „Brainstorming“ gern einen seiner illustren Geschäftspartner ein (siehe Kasten: Netzwerker Benko).

Kein Pardon für Denkmäler

Ein Teil der Immobilien befindet sich bereits im Besitz von Benkos SIGNA Gruppe, ein zweiter Teil ist angemietet. Ein Großvermieter ist der Shopping-Center-Betreiber ECE aus Hamburg. Alexander Otto, jüngster Sohn des legendären Gründers des Hamburger Otto Versandhaus, ist der Chef der ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG, die Einkaufszentren entwickelt, umsetzt, vermietet und betreibt. Das Unternehmen ist im Besitz der CURA Vermögensverwaltung, der Holding-Gesellschaft der Familie Otto. Ein Dutzend Galeria-Häuser befindet sich in einem der von ECE betriebenen Center – davon stehen neun gleichfalls auf der Streichliste – darunter das Linden-Center in Berlin, das Hessen-Center in Frankfurt, der Limbecker-Platz in Essen – nur einen Steinwurf von der BackWerk-Zentrale entfernt -, oder das Alstertal-Center in Hamburg. Dort wo einst Manfred Maus, der gleichfalls legendäre Gründer von OBI, den ersten Baumarkt nach amerikanischen Vorbild eröffnete und damit sein Denkmal errichtete. Wohlweislich fernab von Wermelskirchen der Zentrale seiner Lehrfirma Lux, um einem möglichen Imageschaden bei einem Scheitern des Piloten klein zu halten, wie Maus im Rückblick bekennt. Im Gegenzug eröffnete Werner Otto sein erstes Shopping-Center in Nürnberg – fernab von der Hansestadt.

Galeria Karstadt-Kaufhof
Schlachtfeld Galeria Karstadt-Kaufhof

Mit einem radikalen Kahlschlag in der Handelslandschaft in der die Konsumtempel, die rund 150 Jahre das Bild der Innenstädte prägten, ihre tragende Rolle als die Frequenz-Magneten über Jahrzehnte hinweg schleppend zwar, aber letztlich doch einbüßten. Zu halbherzig waren die Kurskorrekturen der in der Vergangenheit sich kannibalisierenden Warenhaus-Manager von Karstadt, Kaufhof, Horten und Hertie oder Quelle; und zu schnell etablierte sich die Online-Konkurrenz von Amazon bis Zalando. An guten Ratschlägen wie es nun weiter gehen soll herrscht kein Mangel. Andreas Pinkwart, Wirtschaftsminister in NRW und Mitglied der FDP fordert mehr Engagement von Großinvestor Benko: „Damit GKK aus der Krise kommt muss das Unternehmen kräftig investieren und seine Filialen noch viel stärker durch digitale Angebe unterstützen“ Wie das in der Praxis im Kleinen funktioniert macht etwa die MOBILKOM-Debitel mit ihrer Touchpoint-Strategie in den Franchise- Shops vor (lese Coverstory in FRANCHISING Mag 2 / 20). Doch als flächendeckende Blaupause genügt ein solches Konzept freilich nicht. Und auch die Tipps des Ministers punkten bestenfalls bei einer Stammtisch Runde.

Know How aus Mailand

Wer René Benko näher wie Torsten Toeller, Franchisegeber von Fressnapf, kennt, weiß, dass ihm die tradierte Handelswelt nicht genug ist. Der Mann hat Großes vor mit einer klaren Vision: Multifunktions-Center in den Mega-Metropolen. Im Organigramm des einige 100 Firmen umfassenden Konglomerates von Benkos Immobilien- und Handels-Reich steht denn auch die SIGNA Premium Group, der Ringeltäubchen wie das KaDeWe in Berlin, Oberpollinger in München oder die Alsterarkaden in Hamburg gehören. Über diese Tochterfirma werden die Topstandorte möbliert. Als Konzeptberater und Mehrheitsgesellschaft mit 51,1 Prozent gewann der clevere Netzwerker eine Ikone des europäischen Handels: La Rinascente. Die ebenfalls in den Gründerjahren der Warenhäuser, 1865 in Mailand von Ferdinando Bocconi gegründete Warenhaus-Kette spielt so wie Marks & Spencer (London), Galeries Lafayette (Paris) oder El Corte Inglès (Madrid) in der Champion-Liga des europäischen Handels, wenn nicht weltweit, denn seit 2011 zählt das Traditionsunternehmen zur thailändischen Central Group. Die Central Holding mit Sitz in Bangkok ist ein international aktiver Mischkonzern mit Schwerpunkt auf Einzelhandel, Hotels, Gaststätten und Immobilien. Bekannt ist sie vor allem für ihre Warenhausketten und Einkaufszentren. Dessen Gründer Tiang Chirathivat ( 1905 – 1968) startete so wie Benko nach ihm als junger Mann von 27 Jahren seinen Aufstieg vom Flüchtling aus China zum Tycoon in Thailand. Der heutige „Presidente“ Sudhitham Chirathivat spricht mit Benko auf Augenhöhe und hat dabei die asiatische Welt im Blick.

Die Zukunft reift in Bozen

Eine Vorstellung wie nach der globalen Virus-Krise die City künftig Wohnen, Arbeiten und Einkaufen sinnvoll kombiniert und dabei auch noch die Lehren aus dem Corona-Lockdown zieht, vermittelt Benkos aktuelles Projekt in Bozen. Bauplatz ist das Gelände rund um den alten Busbahnhof zwischen Südtiroler Straße, Bahnhofsallee, Perathoner Straße und Garibaldistraße, wo das Stadterneuerungsprojekt WaltherPark entstehen soll: ein multifunktionales Gebäude mit Shopping-Center, modernem Stadthotel, Wohnungen, Büros und Gastronomiebetrieben und Bars, geplant von Stararchitekt David Chipperfield. Die für die Realisation des Projektes notwendige Verlegung des Ötzi-Museums auf den Virgl erhitzte die lokalen Gemüter, denn dies würde 20 Prozent der Touristen aus der Bozner Altstadt abziehen. Das Benko-Kaufhaus im Zentrum soll allerdings zehn Prozent mehr Besucher in die Landeshauptstadt bringen. SIGNA investiert mehr als 600 Millionen Euro in Bozen; der erste Spatenstich ist längst gemacht. Einige Bauabschnitte wachsen schon. Sein Gesellenstück im post-klassischen Warenhausbau fertigte Benko mit seinem Kaufhaus Tyrol, mitten im Herzen von Innsbruck, es bringt laut Firmenbroschüre internationales Flair nach Tirol. An der exklusiven Adresse wird First-Class-Shopping auf mehreren Etagen in über 50 Shops geboten. Beeindruckend ist neben dem reichhaltigen Shoppingangebot das visionäre Äußere von Stararchitekt David Chipperfield. Nicht umsonst wurde das Kaufhaus Tyrol 2011 zum schönsten und besten Einkaufszentrum Europas gekürt und mit dem ICSC European Conference-Award ausgezeichnet.

Der 700-Millionen-Euro-Deal

Benkos Walther-Park in Bozen

Um die künftigen Investitionen in zukunftsweisende Standort-Konzepte kommoder finanzieren zu können, entledigten sich Benko zur Überraschung vieler Beobachter von etlichen Filetstücken seiner Handelsbeteiligungen. Kurzer Hand stellte er 17 GKK-Häuser zum Verkauf. Für 700 Millionen Euro wurde er sich Mitte April 2020 mit Amerikanern handelseinig: Apollo Global Management mit Sitz in Purchase, New York zählt zu den größten Private-Equity-Gesellschaften der Welt. Gut bei Kasse warf Benko eben 140 Millionen noch der wankenden GKK nach. Weitere 200 Millionen Euro wären aber nötig. Die Idee hinter dem Deal enträtselten derweil die Analysen von Bloomberg deren Insiderquellen zur Folge Signa bei GKK eine Strategie mit “Schwerpunkt auf sieben besonders gute deutsche Innenstadtlagen” fahre, ansonsten würden Vermögenswerte abgebaut. Nach Benkos Masterplan hätten lediglich Großraumregionen wie Berlin, Hamburg, Hannover, München oder Köln eine Zukunft bei den künftigen stationären Einzelhandelsaktivitäten. Alle übrigen Stadtentwickler und Wirtschaftsförderer müssen nach anderen Lösungen suchen, um Frequenz zu schaffen. Von den Big Playern kommen aber seit Benkos Einkaufstour nur noch wenige Adressen in Frage. Breuninger in Stuttgart zählt dazu.

Als Eduard Breuninger 1881 mit nur drei Mitarbeitern sein Einzelhandelsgeschäft eröffnete, ahnte er vermutlich noch nicht, dass es einmal zu einem der erfolgreichsten Mode- und Lifestyle-Unternehmen Deutschlands werden würde. Unter Führung von Willem van Agtmael schwang sich der Traditionsbetrieb zu einem Trendsetter im Handel auf. Der gebürtige Niederländer machte sich zuvor bereits einen Namen als jüngster Direktor eines internationalen Hotelkonzerns. Mit heute 11 Häusern und einem Online-Shop ist das Familienunternehmen bestens aufgestellt. Neben seinen Flagship-Stores in Stuttgart und Düsseldorf sind die Schwaben in Ludwigsburg, Sindelfingen, Nürnberg, Freiburg, Erfurt, Leipzig, Karlsruhe und Reutlingen präsent. Kein Wunder, dass beispielsweise Stuttgart, Leipzig und Nürnberg nicht zu dem von Benko definierten Septett seiner bevorzugten Handelsplätze gehören.

Nochmal auf den Prüfstand

Doch seit der Corona-Krise stehen alle Einzelhandelspläne abermals auf dem Prüfstand. Denn ein Weiter so wird es nach Einschätzung von Professor Dr.-Ing. Thomas Krüger, Leiter des Arbeitsgebietes “Projektentwicklung und Projektmanagement in der Stadtplanung” an der HafenCity Universität Hamburg, nicht geben. Im Gespräch mit der „Tagesschau“-Redakteurin Carina Braun zieht er die Konsequenzen aus der aktuellen Lage in den Innenstädten: „Ich sehe zwei wichtige Entwicklungen: Zum einen denke ich, dass die klassischen und sehr intensiv genutzten Erdgeschosse mit den vielen Menschen, die davor flanieren und dort einkaufen, in dieser Dichte und Nutzung nicht mehr zu halten sind. Der Einzelhandel in den Innenstädten lebt eigentlich davon, dass es dort hohe Frequenzen gibt – sprich, dass viele Menschen zugleich dort sind. Das wird sich sicherlich ändern, und insbesondere die Shoppingcenter und Warenhäuser werden Probleme bekommen. Wenn aber die hohen Frequenzen wegfallen, wird es nun zu einer Korrektur der Mieten kommen müssen – und damit auch der Werte der Gebäude.

Fressnapf-Guru Torsten Toeller m.
Fressnapf Chef Toeller (m.)

Dazu kommt eine zweite Entwicklung: Auch im Bereich der Büronutzung stehen wir vor fundamentalen Veränderungen. Die Arbeitsstrukturen in den Büroberufen, die mittlerweile 70 Prozent der Arbeitsplätze in den Großstädten ausmachen, werden sich durch die Krise und das Homeoffice erheblich verändern. In der Hamburger Innenstadt etwa haben wir neben dem Einzelhandel fast nur Büros. Es gibt also im Erdgeschoss die Läden und darüber die Büroflächen. Und auch sie werden künftig weniger genutzt. Das heißt, es sind weniger Menschen in der Innenstadt, die einkaufen, Mittagessen, Kaffee trinken. Und auch hier wird es zu Korrekturen der Mieten und der Werte kommen müssen.

Wir haben also von zwei Seiten her eine Entwicklung in den Innenstädten, die zu erheblichen Veränderungen führen wird, aber auch Chancen birgt: Durch verringerte Mieten und eine hoffentlich gute Zusammenarbeit der Akteure können die Zentren an urbaner Qualität gewinnen.“ – René Benko liegt es im Blut, Probleme zu lösen. Franchising dürfte schon dank seines Intimus TT – wie Freunde Torsten Toeller rufen dürfen – eine Option sein, den Platz hat er im Überfluss in den allerbesten Lagen.

AD PERSONAM

Benkos Netzwerk

Gusenbauer, Lauda, Berger, Toeller & Co

Dem Sohn eines Gemeindebediensteten und einer Kindergärtnerin gelang es schon früh, Reiche und Prominente von seinen Geschäftsideen zu überzeugen. Mit 17 Jahren organisierte René Benko, Jahrgang 1977, für einen befreundeten Innsbrucker Baumeister die Renovierung von Dachböden in bester Stadtlage. Kurz nach der Gründung seiner Signa Holding begegnete er dem “Stroh”-Tankstellenerben Karl Kovarik, der sich 2001 in Benkos Unternehmung einkaufte. Mit Kovariks Geld, einem zweistelligen Millionenbetrag, wuchs die SIGNA Holding zu einem der größten österreichischen Immobilienunternehmen, das seine Fühler aber schon längst auch ins Ausland, besonders nach Deutschland, ausgestreckt hat.

„In der Öffentlichkeit gilt René Benko als der Mastermind, der Macher, der Mann, der da wie dort einsteigt, investiert, baut, betoniert, planiert – kurz: als derjenige, bei dem die Fäden zusammenlaufen“ skizziert das Investigativ-Recherche-Team Abdendum aus Österreich Benkos Rolle im öffentlichen Raum, das sich über Monate auf die Spur des nach Redbull-Gründer Dietrich Mateschitz und Novatic-Besitzer Johann Graf drittreichsten Mannes in der Alpenrepublik begab. Zur großen Überraschung von Abdendum sitzt Benko jedoch weder in Aufsichtsgremien der SIGNA noch in Geschäftsführungspositionen irgendwelcher ihrer Tochterunternehmen und schon gar nicht im Vorstand der SIGNA Holding GmbH oder deren Aushängeschild, der SIGNA Prime Selection AG / Premium Group.

König ohne Zepter

Der Verzicht auf einen Platz in den Führungsgremien hat einen triftigen Grund: Seit seiner Verurteilung in einem Strafverfahren im Jahr 2013 agiert Benko ohne offiziell das Zepter in der Hand zu halten aber auch haftungsfrei. Wie ein Patriarch alter Schule besetzte er alle Schlüsselpositionen mit ihm ergebenen Vertrauten. Der prominenteste von ihnen ist Alfred Gusenbauer: der gut vernetzte Ex-Kanzler Österreichs sitzt in drei Aufsichtsräten, unter anderem beim Flaggschiff SIGNA Prime Selection AG, und auch im Beirat der SIGNA.

Zu seinem Netzwerk zählen oder zählten weitere Promis aus dem Geschäftsleben etwa Strabag-Gründer Hans-Peter Haselsteiner, Wüstenrot-Chefin Susanne Riess, Johann Graf, Formel 1 Legende Niki Lauda, dessen Stiftung 10 Prozent an der SIGNA Retail hält; aber auch Roland Berger, der Doyen unter den deutschen Unternehmensberatern, ist daran mit 2,5 Prozent beteiligt ist. Man kennt sich in diesem elitären Zirkel und hilft sich. Der amtierende Kanzler Sebastian Kurz (ÖVP) ließ schon mal zur Weihnachtszeit ein Bezirksgericht aufsperren, um mit Benko einen Immobilien-Deal zu finalisieren. Im Ibiza-Video rühmt sich dessen inzwischen geschasste Außenminister Heinz-Christian Strache mit engen Kontakten zu Benko, er habe ihn unlängst auf dessen luxuriöser Yacht besucht.

Von seinen schillerndsten Investoren, dem griechischen Reeder George Economou und dem israelischen Diamantenschürfer Beny Steinmetz, hat sich Benko mittlerweile losgesagt. In Treue fest verbunden ist Benko mit Torsten Toeller. Der Gründer der Franchise-Kette Fressnapf hält 5 Prozent an der SIGNA Holding, ein Investment, das mehrere 100 Millionen Euro wert sein dürfte.

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